Atom : Le grand retour de Thierry Vignal (ex-CEO de Masteos)

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Hello Thierry, un plaisir de t'accueillir à nouveau pour Super Biens. Il y a eu pas mal de mouvements de ton côté depuis notre dernière interview de février 2024. Tu as depuis quitté Masteos après une reprise par Novaxia en mars 2024, et tu as assez vite rebondi en lançant Atom.

Comment as-tu vécu le départ de Masteos ?

Ça a été un moment extrêmement difficile, comme tu peux t’en douter. Masteos était une belle entreprise, avec 400 salariés, mais l’aventure s’est achevée par une cession dans le cadre d’un redressement judiciaire. La reprise par Novaxia a sauvé des emplois, mais sur le plan personnel, cela a été éprouvant : financièrement, juridiquement, psychologiquement…

La boîte valait 155 millions mais je n’ai jamais cash out et je suis reparti à sec. Au moment du redressement, je me suis retrouvé sans filet, avec des frais d’avocats qui s’accumulaient. Sans compter la pression médiatique, les salariés inquiets, les clients dont les chantiers étaient en suspens… des larmes et du sang, beaucoup de tensions. Mais aujourd’hui, j’ai rebondi. Et si mon expérience peut servir, c’est pour dire ceci : même au fond du trou, on peut se relever.

Ton meilleur souvenir ?

C’est un peu cliché, mais chaque instant de cette aventure reste gravé. Même si cela s’est achevé dans la douleur, chaque étape a été exceptionnelle. C’était ma première entreprise et bâtir quelque chose “from scratch”, passer de zéro à 400 salariés en deux ans et demi… c’est d’une intensité rare dans une vie.

Les plus grandes leçons que tu as apprises de tout cela ?

En une phrase : privilégier la solidité à la croissance artificielle. À l’époque, les taux étaient bas, les fonds d’investissement débordaient d’argent. J’ai cédé aux sirènes des levées de fonds, et c’est devenu un engrenage pervers.

Masteos est l’exemple type de la start-up qui grandit trop vite grâce à l’argent facile plutôt qu’à l’innovation ou au commerce. Tant que les capitaux affluaient, tout roulait. Mais la structure est devenue trop lourde, et quand les taux ont remonté, l’édifice s’est effondré.

Avec le recul, lever des sommes astronomiques relevait plus de l’ego que du bon sens. Comme les stéroïdes en musculation : ça fait gonfler vite, mais ça détruit. Annoncer une grosse levée sur BFM, c’est gratifiant, mais ça ne garantit pas le succès. La réalité, c’est que la plupart des entreprises devraient bien se porter en bootstrapping ou avec un peu de financement bancaire.

Maintenant, parlons d’Atom. Quelle est sa mission ?

Valoriser les 150 000 micro-logements parisiens abandonnés, soit un million de mètres carrés inexploités en plein Paris !

Tout est parti de la fin de Masteos : avec la hausse des taux, mes clients cherchaient des investissements accessibles. En creusant le sujet, j’ai découvert que 85 % des "chambres de bonne" (je n’aime pas vraiment ce terme mais cela désigne les moins de 14 m², souvent issus de l’architecture haussmannienne) étaient à l’abandon. Trois raisons à cela :

• Ce sont pour la plupart des passoires thermiques.

• Ce sont des petites surfaces soumises à un plafond de loyer qui tue la rentabilité.

• Leur aménagement est un casse-tête.

J’aurais pu en rester là, mais en pleine crise du logement, je ne pouvais pas laisser ces mètres carrés dormir. J’ai donc réfléchi au moyen d’exploiter autant de mètres carrés financièrement abordables.

Comment Atom valorise ces biens réputés inexploitables ?

En combinant trois expertises :

• la micro-architecture, une sous-discipline de l'architecture qui se spécialise dans les espaces les plus compacts. On repense l’espace comme dans les tiny houses, les bateaux ou les jets privés – ultra-optimisé, mais luxueux. J’ai fait appel à l’architecte Jean-Christophe Orthlieb. Depuis un an, on teste des concepts : on intègre lit, toilettes, cuisine, vaisselle, lave-linge, congélateur, four, micro-ondes, home cinéma… dans 9 m², voire moins (attention : si c’est moins, on ne le met pas sur le marché, la limite étant à 9m2).

• l’expertise en rénovation énergétique, puisque ces passoires thermiques demandent des solutions techniques pointues, surtout en copropriété.

• l’expertise juridique, pour s'affranchir de la contrainte du plafonnement de loyer. Pour cela, on utilise des baux hybrides (non soumis à la loi de 1989).

Comment dénichez-vous ces mini espaces ?

Au début, je prospectais comme tout le monde sur SeLoger ou Le Bon Coin. Depuis un an, avec mon équipe, nous avons visité près de 1 000 biens : à force, on développe un vrai réseau off market !

Aujourd’hui, grâce à notre ultra-spécialisation, les gens pensent à nous naturellement. Des administrateurs judiciaires, des notaires nous contactent pour des successions, des agents immobiliers préfèrent nous appeler plutôt que de publier une annonce… Même des particuliers me sollicitent via LinkedIn en disant : "Ma grand-mère a un petit mètre carré à vendre, vous seriez intéressé ?"

Et plus on travaille en off-market, plus les prix baissent. Mon prix moyen est descendu à 80 000-90 000 €, contre 120 000-130 000 € il y a un an.

Qui est avec toi sur ce sujet et où en êtes-vous où aujourd’hui ?

J’ai enchaîné plusieurs associés avant de trouver les bons. Aujourd’hui, nous sommes quatre founders : Jean-Christophe Orthlieb (l’architecte), Alexandre Kiman (développement), Adrien Helle et moi-même. Ensuite, nous avons trois employées qui nous aident sur les travaux, le suivi et le sourcing.

Une autre personne importante dans le développement d’Atom : Alex Toussaint, le fondateur de Baltis, était un actionnaire historique de Masteos. D’ailleurs, c’est le seul à avoir réalisé une grosse plus-value en revendant ses actions au bon moment. Pour me remercier de cette réussite, il m’a tendu la main sur le projet Atom.

Le vrai challenge aujourd’hui, c’est de trouver des investisseurs pour acheter ces micro-logements. Moi, je ne peux pas tout financer seul, et le marché des investisseurs particuliers s’est tari.

Pour pallier cette difficulté, nous avons co-créé “Atom Investissement”, un véhicule AMF qui collecte des fonds auprès de l’écosystème Baltis, de Magellim et des marchés financiers via une structure de crowdfunding obligataire. L’objectif est d’évoluer vers une SCPI une fois un certain seuil atteint. On lève des fonds, on génère un rendement (environ 7%) et les investisseurs peuvent participer au financement de chaque micro-logement via la plateforme. Par exemple, nous avons levé 200 000 € en une semaine pour un appartement rue Tiquetonne (2ème arrondissement). Le prochain projet sera rue Saint-Claude (voir photos plus bas), avec des tickets d’entrée à partir de 100 €.

Quels sont les principaux enjeux des petites surfaces ?

C’est un sujet qui véhicule beaucoup d’idées reçues. L’image d’Épinal, c’est celle de l’appartement insalubre du 7e étage sans ascenseur, avec les toilettes sur le palier et des voisins peu recommandables… On nous assimile aux "marchands de sommeil", alors qu’on recycle des espaces voués à l’abandon ! J’invite donc mes détracteurs à visiter nos 9 m² – je parie qu’ils y trouveront plus de prestations de luxe que chez eux !

(Photos de 3 appartements de 12, 9 et 4.3 m2 à découvrir en fin d’interview)

Si j’ose, je ferais une analogie avec les SDF : si je ne peux leur offrir qu’une entrée et un plat sans le dessert, c’est mieux que rien, non ? Alors oui, un 9m² n’est pas idéal, mais si on l’optimise au maximum, compte tenu du parc immobilier parisien, on offre à certains une alternative sérieuse et confortable à l'hôtel. Car il faut préciser qu’on ne les pense pas comme des résidences permanentes !

Justement, qui sont vos clients ?

Notre public, ce sont les 150 000 professionnels en déplacement : des travailleurs hybrides qui font la navette entre la province et Paris, ou des entreprises qui ont besoin de loger leur personnel. On mise donc sur le flex rental : de la location sur un bail longue durée mais à temps partagé et avec une utilisation qui reste ponctuelle, sur des plages dédiées à différents locataires.

Les choses sont bien faites car si on se souvient de ce que j’ai dit avant : il y a 150 000 micro-logements parisiens abandonnés et 150 000 parisiens qui n’habitent pas à Paris toute la semaine (qui ont généralement leur résidence principale en province, dans des villes comme Bordeaux, Beaune ou Marseille).

On se positionne donc comme une alternative économique mais très qualitative aux chambres d’hôtel. Alors qu’un hôtel 3-4 étoiles à Paris coûte 200 € la nuit, nous on propose des nuits à 30-40 € avec notre partenaire Welcome to the City (interview Super Biens à venir avec Hugo, le fondateur).

Comment fonctionne la collaboration avec Welcome to the City ?

On est tout à fait complémentaires : à terme, tous les logements disponibles sur la plateforme seront issus d’Atom. Nous fournirons les logements, eux géreront la mise en location. Ils seront notre distributeur officiel.

Fun fact : on a presque lancé nos boîtes en même temps ! Leur vision rejoint la nôtre : permettre aux gens de vivre où ils veulent (en province, à la campagne…) tout en gardant un pied-à-terre économique à Paris, de l’ordre de 30 à 40 euros la nuit. Avec le télétravail, les gens veulent quitter les grandes villes sans renoncer à leur job. Notre solution leur offre cette liberté, avec quelques compromis (pas d’ascenseur, surface réduite).

4 chiffres sur Atom ?

• On achète à 8 000 € du mètre carré

• On rénove à 4 000 € du mètre carré

• 150 000 micro-logements à Paris, dont la moitié font moins de 9 m2

• 1 million de mètres carrés en micro-surface inutilisés à Paris

Avec Masteos, l’ambition était immense et vous avez eu le temps d’aller déjà assez loin. C’est quoi ton ambition aujourd’hui avec Atom ?

Je ne suis plus aussi focalisé sur la croissance rapide qu’avec Masteos. Ce n’est pas que j’ai perdu mon ambition : je veux qu’Atom devienne le leader mondial du micro-logement et du micro-living. Mais j’ai adopté une approche plus patiente, plus réfléchie. Je ne veux pas gonfler artificiellement la croissance en multipliant les levées de fonds. J’en ai fait une petite, mais c’était surtout pour couvrir les salaires, pas pour accélérer à tout prix.

Volonté de sortir du marché parisien ?

Avant de m’étendre à l’international, je veux d’abord solidifier notre position à Paris. Une étape à la fois. Ensuite, la logique placera Londres et New York naturellement dans le viseur, car ce sont 2 villes avec des besoins et challenges assez similaires à Paris.

C’est quoi ton mantra et tes valeurs aujourd’hui ?

Disons que je suis assez nietzschéen concernant les valeurs : je vais par-delà le bien et le mal.

Dans mon activité, il y a du positif et du négatif. Le positif, c’est que je rénove des passoires thermiques. À terme, j’ai l’ambition d’en rénover des milliers. C’est bon pour la planète, et ça remet du logement sur le marché – un vrai enjeu en pleine crise. Mais d’un autre côté… Certains voient ma démarche comme prédatrice, comme si j’étais un marchand de sommeil. Donc pour faire simple, ma seule valeur professionnelle sera la suivante : respecter mes locataires et faire en sorte que tout le monde y gagne.

Parfois, j’ai cette impression que les gens qui revendiquent le plus de valeurs sont ceux qui en ont le moins.

Avec ce que tu sais aujourd’hui, qu’est-ce qui définit un bon CEO selon toi ?

Un bon CEO, c’est celui qui transforme un métier en vocation. Concrètement, il fait en sorte que ta vie au bureau ne se résume pas à un simple emploi, à un travail bureaucratique qui sert des actionnaires invisibles. Il te fait participer à une aventure que tu t’appropries.

Le vrai talent d’un CEO, c’est de transmettre cette énergie, cette excitation propre aux fondateurs.

Pourrais-tu nous partager une ou deux autres pistes que tu avais en tête avant de te lancer définitivement sur Atom ?

Si je n’avais pas créé Atom, j’aurais pu me tourner vers un projet comme Wally (interview Super Biens de Maxime, CEO de Wally juste ici), qui démocratise l’investissement dans l’hôtellerie et le coliving.

Un autre sujet qui me passionne, et qui est très mal traité aujourd’hui, c’est celui des toilettes sanibroyeurs (rires). Blague à part, ce marché est énorme ! Il n’existe qu’une seule marque sur le marché, et franchement, leurs produits ne sont pas terribles : bruyants, peu esthétiques, souvent bouchés… Un sanibroyeur performant et design pourrait vraiment révolutionner l’aménagement des petits espaces. Rien qu’à Paris, on pourrait vendre 100 000 unités, avec un potentiel de 100 millions d’euros.

Autre piste : l’optimisation des matériaux en rénovation. Quand on lance un chantier, on est noyé sous les choix – 500 types de parquets, 600 peintures… certains revêtements offrent un rendu haut de gamme pour un coût bien moindre mais ils sont difficiles à identifier sans expertise. Un ami est justement en train de développer une IA pour aider les architectes et particuliers à faire les meilleurs choix en fonction de leurs contraintes (budget, style, isolation…). C’est une super idée, tout simplement parce que, comme Atom, comme Wally, elle répond simplement à un besoin concret.

La conclusion, c’est qu’on n’a pas besoin d’une idée révolutionnaire pour créer une boîte. L’important, c’est d’identifier un problème – même petit – et de le résoudre efficacement.

Dernière chose à partager ?

Le marché de la Proptech traverse une période terrible. Beaucoup de professionnels ont disparu ou sont en train de sombrer. Dans mon secteur, l’investissement locatif, on a enregistré seulement 90 000 investissements, contre 350 000 l’année précédente. Les boîtes ferment les unes après les autres – même si ça ne fait pas la une des médias.

Peut-être parce qu’on a trop misé sur la tech, et plus spécifiquement maintenant l’IA, en oubliant l’essentiel : l’immobilier est d’abord tangible. Je pense que revenir à l’essence de notre secteur, au Prop de Proptech, c’est ce qui permettra de sortir de la crise.

Photos de 3 micro-logements Atom

12m2 rue Saint-Antoine, 4ème👇

9m2 rue Saint-Claude, 3ème 👇

4.3m2 Place Saint-Georges, 9ème (pas loué, produit d’expo)👇

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