Blocshare : ces anomalies immobilières à 1h de Paris qui génèrent 11% de TRI (10 opérations/an)

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À découvrir dans cette édition :

• 💡 Investir sur des cycles immobiliers ultra courts. Blocshare permet à un cercle privé d’investisseurs de co-investir sur des opérations d’achat-revente rapides (6 à 12 mois) avec 9 à 12 % de rendement cible (11% de moyenne en 2025).

• 💬 “Quand on joue avec notre propre argent, on regarde les dossiers différemment.”

• 🤝 Un alignement rare avec les investisseurs. En moyenne 30 % de chaque opération est financé par les fondateurs et leurs proches. Proximité, alignement des intérêts et confiance font des étincelles…

• 📊 10 opérations maximum par an. Une stratégie assumée : privilégier la qualité et l’exécution plutôt qu’un modèle de plateforme industrielle.

• 🏙️ Leur terrain de jeu : les villes sous-cotées. Tours, Niort, Orléans… des marchés généralement à 1h de Paris où l’attractivité dépasse largement le prix immobilier, créant des anomalies exploitables avec une capacité d’action rapide.

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Hello Adrien, peux-tu nous présenter ton parcours ?

Salut Léo-Pol et merci de me donner l’occasion de présenter Blocshare ! Je suis Adrien Saby, j’ai bientôt 38 ans et un parcours assez classique sur le papier (BTS commerce international et école de commerce), mais dans les faits, je suis tombé dans la marmite de l’immobilier très tôt.

J’ai commencé à investir personnellement à 20 ans, ça fait donc 17 ans aujourd’hui, et côté professionnel, j’ai toujours évolué dans des environnements liés à l’immobilier. J’ai démarré chez Nexity sur la partie conseil et transactions, côté broker. Ensuite, j’ai rejoint une structure spécialisée dans le développement d’espaces de co-working. Puis j’ai intégré un cabinet de gestion de patrimoine dédié à l’investissement locatif ancien, avec pour mission d’ouvrir et structurer l’antenne parisienne. On est monté à 17 collaborateurs.

En 2021, j’ai créé une agence immobilière. Et dans la foulée, il y a un peu plus de trois ans et demi, j’ai lancé Blocshare.

Quelle est la mission de Blocshare ?

La mission de Blocshare, c’est de permettre à un cercle d’investisseurs de co-investir avec nous sur des opérations performantes d’achat-revente à court terme.

On ne fait donc pas de détention longue, on est sur des cycles courts : moins de 12 mois, parfois 6 à 8 mois. L’idée, c’est d’identifier des anomalies de marché, d’exécuter rapidement et de redistribuer la valeur créée.

Vous parlez de “cercle privé” : quelles différences vs une plateforme grand public ?

La notion de cercle privé chez nous est hyper importante puisqu’elle découle de l’évolution la plus structurante de notre business. Au démarrage, l’ambition de Blocshare, c’était de démocratiser au maximum, mais on s’est vite rendu compte que ce n’était pas le plus pertinent pour nous. Au contraire, la philosophie de Blocshare, c’était d’ouvrir nos propres opérations à d’autres investisseurs avec une certaine limite.

Logiquement, la notion de cercle a émergé. Aujourd’hui, notre communauté compte environ 1 000 investisseurs réguliers, et notre cercle grandit uniquement par recommandation, idéalement via les investisseurs qui ont déjà vécu un cycle complet (investissement, revente, récupération du capital et des gains). Tant que l’expérience n’a pas été vécue de bout en bout, on ne peut pas recommander automatiquement quelqu’un. Les investisseurs qui n’ont pas encore eu l’opportunité de vivre un cycle complet peuvent recommander aussi, mais on sera sur un processus un peu plus long et différent.

On est convaincu que la confiance est le socle de notre modèle. C’est la raison pour laquelle on préfère croître lentement, mais solidement.

Comment sourcez-vous vos opérations ?

Le sourcing est l’une de nos plus grosses valeurs ajoutées. Avec mes associés, ça fait entre 12 et 15 ans que nous investissons dans l’immobilier, à titre personnel aussi bien que professionnel. On a donc développé des réseaux très forts dans plusieurs villes stratégiques.

Et en parallèle, on a mené pendant près de six mois une étude approfondie sur le top 10 des villes qui, selon nous, présentaient le plus fort potentiel.

Le sourcing repose donc sur trois piliers complémentaires :

• notre réseau historique,

• notre expérience opérationnelle,

• et un travail d’analyse très structuré.

C’est comme ça qu’on accède à des opportunités off-market très intéressantes.

Quelles sont ces villes stratégiques ?

Je ne vais pas toutes les dévoiler, il faut penser à la concurrence (rires) ! Mais pour donner un exemple très significatif, je citerai la ville de Tours ou encore Niort. Cette dernière comptait pas mal d’anomalies immobilières : le revenu médian était bien supérieur au prix de l’immobilier par exemple.

De manière générale, on va se positionner sur des villes à une heure de Paris, extrêmement dynamiques, avec une vraie tension économique, une attractivité durable et des prix encore décorrélés de leur réel potentiel.. Je pense à Orléans, Tours, Angers... des secteurs qu’on avait identifiés il y a déjà 10 ans, et dans lesquels on a d’abord investi à titre personnel. On n’exclut évidemment pas Paris ni l’Île-de-France, mais l’axe principal reste : dynamisme, bassin d’emploi solide, et potentiel d’arbitrage.

Votre principal avantage compétitif dans un marché où beaucoup cherchent les mêmes biens ?

Au-delà de la sélection de l’actif, nos vrais facteurs différenciants sont les suivants :

• notre capacité d’exécution, on a déjà réalisé des dizaines d’opérations, on a une expérience solide ;

• notre capacité à évaluer un marché : on sait le tester, modéliser plusieurs scénarios de sortie, anticiper les délais, prendre les précautions nécessaires quand on mène une opération ;

• l’alignement de nos intérêts avec ceux des investisseurs : il faut savoir que les associés investissent à titre personnel dans chacune des opérations portées par Blocshare. En moyenne, un tiers du montant de chaque projet est financé par nous-mêmes et nos proches. Quand les intérêts sont alignés, ça change tout ! C’est d’ailleurs peut-être notre atout principal par rapport à du funding traditionnel et à d’autres plateformes.

J’ajouterai qu’on ne mène que 10 opérations maximum par an. Jamais plus. Pourquoi ? Parce qu’on ne veut pas devenir un business de masse. Comme je te l’expliquais au début de l’interview, ce n’est pas notre ADN et c’est ce qui va nous permettre de garantir la qualité de sélection, le suivi opérationnel et la performance.

Les raisons principales qui peuvent faire dérailler un projet et comment vous “assurez” ces risques en amont ?

Sur des opérations d’achat-revente à court terme, les deux risques principaux sont bien connus :

1. Le premier, c’est l’allongement du délai de revente. Et mécaniquement, plus le délai s’étire, plus le TRI est impacté.

2. Le second, c’est une revente en dessous du prix anticipé. Pour des raisons de marché, de timing, ou parfois simplement parce que la liquidité est plus faible que prévu.

Et soyons clairs, même si nous sommes extrêmement précautionneux, ces risques existent. La vraie question, c’est comment on réagit et comment on les sécurise.

Pour cela, on a plusieurs stratégies. D’abord, en amont, on travaille toujours plusieurs scénarios de sortie, qui vont du plus optimiste au plus prudent. Et lorsque l’on communique un objectif de rendement aux investisseurs, il est toujours basé sur un scénario conservateur, parfois même légèrement pessimiste. On préfère annoncer 9% et sortir 10% que l’inverse.

Ensuite, on a structuré un fonds de réserve : une partie des commissions perçues sur chaque opération est mise de côté pour alimenter ce fonds de sécurité. Il ne peut évidemment pas absorber un crash systémique, mais il permet, en cas de sous-performance ponctuelle, de compenser autant que possible l’écart. On l’a déjà fait.

Et au-delà des mécanismes financiers, la sécurité ultime reste notre alignement avec nos investisseurs. On investit systématiquement notre propre argent et celui de nos proches dans chaque opération. Quand on joue avec notre argent, on regarde les dossiers différemment, on négocie différemment, on arbitre différemment. Ça fait une vraie différence.

Quels rendements attendre ? Un exemple chiffré ?

Les rendements proposés se situent entre 9 % et 12 %, auxquels peuvent s’ajouter un boost de rendement allant jusqu’à 1 % selon le statut de l’investisseur.

Pour te donner un exemple concret : on a récemment réalisé une opération à Paris. On vise un objectif de 9 % sur 12 mois, et nous sommes très confiants en ce qui concerne le délai de sortie, qui sera plutôt de l’ordre de 7 à 8 mois. Avec le boost d’investissement, les investisseurs premium peuvent viser 10 %.

On a une autre opération dans les tuyaux : un appartement haussmannien qu’on achète à 5 800 €/m² avec 40 m² de terrasse. On mise sur un débouclage en moins de 6 mois avec un TRI très important.

Vous montez une filiale dédiée par opération : pourquoi ?

Parce que c’est notre organisation juridique et philosophique. Pour nous, une opération, c’est une filiale, un actif. Cela permet d’isoler totalement les risques et les performances en qu’une opération vienne grever le rendement d’une autre. C’est un principe de lisibilité et aussi de prudence.

4 chiffres sur votre activité ?

• 1 000 investisseurs récurrents ;

• 10 opérations maximum par an ;

• 11 % de TRI (moyenne en 2025) ;

• 87% de taux de réinvestissement

Et je me permets d’ajouter un autre chiffre parlant :

• En moyenne, 30% de chaque opération est financé par nous-mêmes les fondateurs et nos proches, ce qui change absolument tout dans l’appréciation de chaque projet.

Intéressant ce plafond de 10 opérations par an. Pourquoi ?

Parce qu’on ne veut pas changer de nature. Dépasser 10 opérations nous ferait basculer dans une logique industrielle et ce n’est pas ce que l’on cherche avec notre modèle. Notre croissance se fera par la taille des opérations, non pas par leur multiplication. C’est ce qui nous permettra de rester alignés avec nos valeurs et surtout de garder la confiance de nos membres.

Une anecdote sur Blocshare ?

On a déjà refusé de prendre l’argent d’un investisseur.

Au début, nous recevions beaucoup de demandes de particuliers pressés d’investir, parfois avec des montants importants. Un soir, un membre nous appelle. Il est enthousiaste, prêt à investir 20 000 € immédiatement.

En échangeant, nous réalisons qu’il n’a pas totalement compris le fonctionnement : il pense investir “comme en SCPI”, en devenant en quelque sorte propriétaire d’une part du bien, alors qu’il s’agit en réalité d’un placement structuré, sur une opération courte, avec un risque réel, même encadré. Nous lui répondons simplement :

“Prenez 48 heures. Relisez. Posez toutes vos questions. Si vous êtes toujours à l’aise, alors vous pourrez investir.”

Ce à quoi il répond :

“C’est la première fois qu’on me dit de ne pas investir tout de suite. C’est exactement pour ça que je vais le faire avec vous.”

Deux jours plus tard, il revient. Il investit 5 000 €. Aujourd’hui et depuis, c’est l’un de nos membres les plus fidèles. True story ! Étienne si tu te reconnais ;)

Ton mantra personnel ?

Le maître mot c’est : “la confiance”. C’est ce qui prend le plus de temps à construire et ce qui peut se perdre le plus vite.

Je parle de la confiance entre associés, la confiance avec nos investisseurs, la confiance en notre capacité d’exécution, de celle qu’on a construite opération après opération, année après année, recommandations après recommandations. De celle qu’on doit renforcer dans des moments un peu plus tendus, quand une opération met plus de temps que prévu, quand la performance est un peu en dessous de l’objectif.

On peut se tromper, cela fait partie du jeu, mais dans ces moments-là, il faut savoir être transparent, expliquer, assumer, mettre les bonnes solutions en place… Être dignes de la confiance qu’on nous a accordée en fait !

Dernière chose à partager pour conclure ?

Je vais prendre le contrepied de l’ambiance un peu morose pour porter un message d’optimisme ! C’est vrai que le marché est plus complexe et que la conjoncture est incertaine. On est tous un peu attentistes face aux taux qui remontent, au climat économique, géopolitique… et pourtant, c’est précisément dans ces phases d’indécision qu’on trouve les meilleures opportunités. C’est facile d’acheter quand le marché est euphorique, mais quand le marché doute, il faut se rappeler que les vendeurs deviennent plus ouverts, plus rapides, plus pragmatiques. Nous qui arrivons avec la possibilité d’acheter cash, c’est finalement dans ce type de contexte qu’on a les meilleures potentialités d’opérations.

Donc pour 2026, on va se permettre d’être ambitieux et de nous fixer l’objectif de réaliser entre 10 et 15 millions d’euros d’opérations. Et très concrètement, le démarrage est déjà solide en ce début 2026.

Donc si je devais résumer, soyez lucides, mais surtout, soyez optimistes !

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