Kapi Club : coulisses d'une boutique de private equity immobilier (deals > 20M€)

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À découvrir dans cette édition :

🏗️ Comment Kapi Club ouvre des deals immobiliers de 20 à 50 M€ à des investisseurs privés, avec déjà 80 investisseurs actifs.

💬 “La confiance ne s’achète pas, elle se construit deal après deal.” Une vision de l’investissement privé construite sur le long terme.

📈 Pourquoi ils ont pivoté d’une plateforme d’immobilier fractionné à une boutique de private equity immobilier spécialisée dans les opérations value-add.

🏨 Bureaux transformés en logements, hôtel 4★ à Sainte-Maxime, boutiques avenue Montaigne... Les coulisses de 3 deals emblématiques avec des objectifs de rendement >12 à 14% par an.

🚀 L’ambition : démocratiser l’accès aux opérations jusque-là réservées aux institutionnels, tout en construisant un véritable club d’investisseurs.

Hello Lauren, peux-tu nous présenter ton parcours ?

Hello Léo-Pol ! Merci pour cette interview !

Il y a plusieurs étapes bien distinctes dans mon parcours. Après des études de finance et de gestion de patrimoine, j’ai commencé ma carrière en banque privée, plus précisément chez Natixis. J’y étais banquière privée junior : je m’occupais principalement d’une clientèle d’entrepreneurs en cours de cession de leurs boîtes (structuration patrimoniale, placements financiers post-cash-out). Pendant trois ans, j’ai adoré travailler avec ces entrepreneurs hyper inspirants, mais le cadre corporate était trop contraignant pour moi.

C’est comme cela que j’en suis venue à la deuxième étape de mon parcours : passer de l’autre côté et devenir moi-même entrepreneure. Ma famille a un vrai ancrage entrepreneurial dans l’immobilier, l’envie de me lancer était là depuis longtemps ; certains des clients de l’époque me poussaient eux aussi à me lancer, cela a accéléré mon passage à l’action.

Donc en 2017, j’ai quitté la banque pour monter ma première boîte, avec Alexandre Assal : Whoomies (interview Super Biens avec Alexandre Assal datant de mars 2022). L’idée était de créer une sorte de Tinder de la coloc, une application mobile combinant matching de personnalités entre colocataires et recherche d’appartements à Paris et à Londres. En cinq ans, on a bâti une communauté de 350 000 personnes, on a levé près de 2 millions d’euros, on a été intégrés dans plusieurs incubateurs (Station F, Google Campus), on a créé une plateforme qui a évolué du matching vers le coliving, puis le logement étudiant en général.

Malheureusement, la Covid a enrayé la machine. Notre modèle de monétisation était encore jeune, et notre développement commercial n’a pas résisté à l’année et demi d’arrêt complet. Une levée et une vente ont failli aboutir, mais cela a échoué au dernier moment. Bref, l’aventure s’est arrêtée en juin 2022 après un baptême d’entrepreneur hyper intense.

La genèse et la mission de Kapi Club ?

Quand Whoomies s’est arrêté en 2022, j’ai pris le temps du recul mais très vite l’envie de remonter une boîte est revenue, cette fois en combinant immobilier et investissement.

C’est comme cela qu’on a d’abord lancé Blocks, une plateforme d’immobilier fractionné : on achetait des murs de commerce (restaurants, boulangeries) et on permettait à des clients particuliers d’y investir à partir de 100 euros. L’idée étant de démocratiser l’accès à l’investissement, d’avoir un positionnement très grand public et retail.

Puis, il y a un an et demi, on a pivoté sur Kapi, une boutique d’investissement spécialisée en private equity immobilier. L’approche peut sembler radicalement différente mais en réalité, l’ADN reste identique. Notre mission est toujours d’ouvrir des deals à des clients privés et family offices, sauf que cette fois, on donne accès à des opérations portées par des professionnels (fonds institutionnels et foncières privées) sur des thématiques diverses : la transformation de bureaux en logements hôteliers haut-de-gamme, d’hôtels, de villas d’exception, d’immeubles entiers.

On vise uniquement des opérations value-add, sur 2 à 5 ans, avec des tailles de deals de 20-50 millions d’euros. Des opérations qu’un particulier ne peut tout simplement pas faire seul.

Profils types de vos membres ?

Nos clients, ce sont des particuliers et des familles, mais aussi beaucoup d’entrepreneurs qui ont vendu leurs boîtes et qui ont une vraie envie d’investir sur des opérations d’exception de manière clé-en-main. D’ordinaire, ils n’y auraient pas accès, ces deals étant, avant nous, réservés aux institutionnels. On compte aujourd’hui une base d’une centaine d’investisseurs actifs qualifiés.

Comment sourcez-vous vos opérations ?

On compte sur notre réseau avant tout. Le co-fondateur de Kapi Club, Olivier Gérard, a 30 ans d’expérience dans l’immobilier, il est très connu du milieu institutionnel, avec un carnet d’adresses et une expérience très solide. Il a dirigé des grands groupes comme Cushman&Wakefield, CBRE et lancé des fonds d’investissement immobiliers (Mindston Capital, spécialisé en opérations value-add ultra-luxe).

Notre volonté est de travailler avec les meilleurs dans chacune des thématiques d’actifs qu’on traite, on travaille donc en architecture ouverte. Nous n’avons pas de foncière en propre, on ne fait pas d’asset management ni de travaux en direct. En revanche, on sélectionne dans notre écosystème de partenaires les opérateurs les plus sérieux : les marchands de biens qu’on connaît depuis longtemps, les foncières avec un vrai track record sur le marché. On est aussi très sélectifs sur les opérations dans lesquelles nous investissons : il faut qu’on ait de vraies convictions pour nous lancer et présenter les opérations à nos clients. Enfin, on est assez spécialisés géographiquement : on cherche toujours des opérations haut de gamme à Paris, sur la Côte d’Azur ( Saint-Jean-Cap-Ferrat), et la montagne (Courchevel par exemple)

Votre modèle de club deals ?

On a trois modes d’intervention. Le principal, c’est le club deal : investir à plusieurs sur une même opération. Si un deal nécessite 10 millions d’euros de fonds propres, on sécurise par exemple 5 millions pour nos investisseurs, qui co-investissent au sein d’un véhicule dédié. C’est une vraie association dans l’opération, avec un partage de la marge à la sortie, à la grande différence du crowdfunding. On présente 4 à 5 sujets par an. L’an dernier, on a traité 4 opérations pour un volume de deals de l’ordre de 70 millions d’euros, avec systématiquement plusieurs millions d’euros injectés en equity par opération.

Le deuxième mode, c’est le sur-mesure : pour des clients qui ont des moyens importants, on leur monte un deal à 3-4 familles. On est par exemple en train de finaliser une acquisition hôtelière à Paris dans cette logique, en visant la transformation d’un hôtel sans étoile en 3 étoiles, toujours dans une logique value-add.

Et de manière plus opportuniste, on fait aussi de l’intermédiation : on accède à des deals (hôtels, immeubles, mais pas de résidentiel classique) et on met directement en relation notre réseau d’investisseurs avec les opérateurs.

Peux-tu me donner des exemples sur vos derniers projets ?

Je vais te parler de trois opérations récentes assez représentatives de notre approche.

La première opération consiste en la transformation d’un portefeuille de bureaux en logements para-hôteliers haut de gamme, un segment d’actif rare à Paris parce qu’il faut des autorisations spécifiques. C’est une opération à 23 millions d’euros dont 10 millions d’euros de fonds propres injectés par des investisseurs privés. Les biens ont été acquis par le groupe BMF, la foncière de Michael et Fabien Bertini, qui ont obtenu les autorisations administratives, et ouvert à l’investissement au démarrage de phase travaux. On vise la revente à un institutionnel en portefeuille à horizon 3 ans avec un objectif de rentabilité annuelle de 12% net pour les investisseurs.

La deuxième opération concerne un hôtel à Sainte-Maxime. Un opérateur de notre réseau a acquis un terrain de camping bord de mer (extrêmement rare), et on a fait entrer des investisseurs pour y construire un hôtel 4 étoiles premium de 75 chambres, avec ponton sur plage privée. Le marché de Sainte-Maxime manque clairement d’offre hôtelière de cette qualité. C’est une opération à 21-22 millions d’euros, avec un horizon de revente à 3 ou 4 ans.

La troisième opération est plus récente et répond à une logique assez différente : un institutionnel qu’on connaît bien à acquis deux boutiques avenue Montaigne. 33 millions d’euros sont injectés par des investisseurs privés et institutionnels. Ces boutiques sont actuellement louées à un tiers du prix du marché. L’idée est donc qu’il y ait éviction des locataires, une relocation aux conditions du marché, puis une revente. On est sur un horizon d’investissement de 2 à 3 ans, avec objectif de TRI autour de 14% annuel pour les investisseurs.

4 chiffres sur votre activité ?

• 70 millions d’euros : c’est le volume total des opérations traitées depuis le lancement.

• 5 opérations en club deal, dont une en deal privé.

• 80 investisseurs actifs.

• un objectif de rendement systématiquement au-dessus de 12% sur toutes nos opérations.

Une anecdote sur Kapi Club ?

Kapi rassemble un écosystème de sportifs, entrepreneurs et de professionnels de l’investissement. On a des joueurs de foot parmi nos investisseurs, de plusieurs équipes dont le PSG, certains en activité, d’autres à la retraite. Et parmi eux, même un champion du monde de l’équipe de France !

Ton mantra personnel ?

Toujours viser l’excellence.

Avec le recul, qu’as-tu appris humainement sur les investisseurs et entrepreneurs en construisant Kapi Club ?

Dans l’investissement plus qu’ailleurs, la confiance ne s’achète pas, elle se construit avec le temps, se gagne deal après deal. Le corollaire de cela, c’est que personne ne s’attend à ce que tu sois parfait dès le premier deal : ce qui est important, c’est d’avoir une vision long terme sur la construction de sa boîte. Tant que tu maintiens une communication transparente avec les investisseurs, tant que tu réajustes le process et que tu t’améliores sur le long terme, les investisseurs seront à l’écoute.

Dernière chose à partager pour conclure ?

Kapi, ce n’est pas qu’un véhicule d’investissement. C’est un club, au sens noble du terme. On organise des dîners confidentiels une fois par mois, avec une vingtaine d’investisseurs autour d’une table. Quand on investit à plusieurs sur une même opération, quelque chose se crée au-delà du rendement, nous créons un véritable lien avec nos clients, et essayons dans la mesure du possible de rendre leurs investissements très concrets en proposant des visites sur site, par exemple avenue Montaigne où nous avons organisé un petit déjeuner suivi d’une visite des actifs. Nous commençons également à diversifier nos investissements sur des thématiques et classes d’actifs différentes pour nos clients que cela intéresse, comme le private equity tech (pre-IPO) ou encore l’art, via des partenariats avec des acteurs spécialisés de confiance.

Avec notre plateforme retail, on avait des milliers d’investisseurs mais le lien était très distendu. Aujourd’hui, on en a moins, mais on entretient une véritable relation de confiance. Et c’est précisément ce lien-là - de communauté et de réseau - qui me passionne et rend l’aventure enrichissante.