Kretz Club : La puissance de Netflix pour lancer un club d’investissement (jusqu'à 18% de rendement)

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Hello Ludovic, un plaisir de t'accueillir à nouveau pour Super Biens. Il y a eu pas mal de mouvements de ton côté depuis notre dernière interview de février 2022, pour Prello à l’époque, que tu as récemment quitté pour reprendre les rênes de Kretz Club !

Peux-tu me parler de tes derniers moments avec Prello, que tu avais fondé en 2021 ?

Pour contextualiser un peu, Prello avait pour mission de démocratiser l’achat partagé de résidences secondaires. C’était un segment encore peu adressé quand on s’est lancé en 2021, contrairement à la résidence principale ou l’investissement locatif qui, eux, étaient déjà bien occupés par d’autres startups. Cette position nous a permis de lever 15 millions d’euros en deux tours dès notre première année d’existence, dans un moment hyper porteur : les taux d’intérêt étaient au plus bas, le marché explosait.

Mais très vite, dès 2022, le marché a commencé à se retourner et les taux ont commencé à fortement augmenter. Dans ce contexte, la résidence secondaire, qui reste un achat « plaisir » non essentiel, est devenue la première chose que les acheteurs ont coupée au budget.

On a tout de même continué à croître jusqu’en 2024, mais beaucoup plus lentement. Et on a probablement fait des choix qui n’étaient pas les bons : là où d'autres startups ont préféré jouer la carte de l’austérité, on a au contraire investi massivement en marketing et en recrutements, pour maintenir une croissance rapide. Résultat, à la mi-2024, il nous restait du cash en trésorerie, mais avec des perspectives de croissance très limitées.

Et surtout, il s’était creusé une divergence de vision entre co-fondateurs sur l’avenir de la boîte. On a donc décidé de se mettre d’accord sur une liquidation amiable en septembre 2024.

J’étais depuis sans activité jusqu’à ce qu’une opportunité se présente, qui correspondait parfaitement à ma vision : démocratiser l’accès à l’investissement en immobilier de luxe, traditionnellement ultra fermé.

Ton meilleur souvenir avec Prello ?

Même si on a dû arrêter, on a quand même permis à nos clients de devenir propriétaires de la résidence secondaire de leurs rêves, pour un huitième de son prix réel. Et si certains ont été déçus de nous voir disparaître (notamment parce qu’on gérait aussi les biens qu’on vendait !), la majorité d’entre eux ont été ravis de l’aventure qu’on a partagée. J’ai reçu des dizaines de messages, même après la liquidation, de gens qui nous ont simplement dit merci parce qu’ils peuvent aujourd’hui partir en vacances dans un lieu qu’ils aiment profondément. Et ça, c’est une vraie réussite !

Les plus grandes leçons que tu as apprises avec Prello ?

Au risque de répéter quelque chose qui a été dit et redit, la première des leçons, c’est d’abord d’être aligné en permanence avec ses associés. Ce qui implique de bien les choisir dès le départ, parce que lorsque les différences de vision sont trop profondes, il est très compliqué de s’aligner. Quand tout va bien, cela a peu d’impact, mais quand vient le temps de traverser des moments difficiles, c’est souvent ce qui fait chavirer le navire.

Deuxième leçon : l’immobilier, même si c’est un besoin fondamental, reste un secteur cyclique, avec son propre tempo. Contrairement à d’autres secteurs, on ne peut pas imposer le modèle startup “grosses levées et croissances accélérées sur des périodes très courtes” au marché de l’immobilier. Jusqu'ici, même les fonds n’ont pas trouvé la formule magique.

Et puis troisième enseignement, qui est lié au précédent : on ne sait jamais de quoi demain sera fait. Parfois, faire le choix de la prudence, de l’austérité, voire de la sécurité, est plus judicieux que celui de l’ambition à tout prix. C’est une réflexion qui a beaucoup résonné ces derniers mois, avec tout ce qu’a traversé le marché.

Maintenant, parlons de Kretz Club. Quelle est sa mission ?

Notre mission avec Kretz Club, c’est de permettre à nos membres et à des investisseurs particuliers d’accéder à des clubs deals ultra premium, très sélectifs et habituellement réservés à une clientèle d’initiés. L’idée, c’est de leur ouvrir ces opportunités d’investissement exclusives, avec des tickets d’entrée beaucoup plus accessibles que ceux habituellement exigés, dans un cadre communautaire qui permet à nos membres de profiter d'un réseau pour interagir et faire du business ensemble.

Quand le club a-t-il été lancé ?

En septembre 2024, à peu près en même temps que la fin de Prello, même si je n'ai rejoint l'aventure qu’en mars 2025.

Quel est le lien entre l’agence Kretz et le Kretz Club ?

L’agence Kretz Real Estate est une entreprise familiale qui regroupe aujourd’hui environ 100 agents répartis en France (Paris, Lyon, Côte d’Azur, Bretagne, Alpes, etc.) et à l’étranger (États-Unis, Brésil, Espagne, Maroc, Italie, etc.), dont le cœur de métier est de conclure des mandats de vente. Parmi ce flux de mandats, certains biens exclusifs correspondent parfaitement à une logique de placement, que ce soit pour un marchand de biens ou pour du portage rentable à long terme. Il y a encore quelques années, la famille Kretz analysait ces deals dans une perspective patrimoniale et investissait elle-même quand une bonne opportunité se présentait. Au fil du temps, ils ont compris qu’ils ne pouvaient pas se positionner sur tous les projets, mais que certains deals pouvaient aussi profiter à leurs clients.

C’est de là qu’est née l’idée de créer un club d’investissement privé - le Kretz Club, qui a pour vocation de partager des opportunités exclusives avec nos membres, en leur apportant la garantie forte de notre co-investissement. Et au-delà de l’investissement, le Club, c’est aussi une communauté. On organise des événements — soirées, afterworks, tournois de padel — pour que les membres puissent échanger, faire du business ensemble et partager cette passion commune pour l’immobilier. On boucle la boucle en quelque sorte, entre finance personnelle, investissement immobilier haut de gamme et vie sociale.

Vous avez accès à des biens exceptionnels dans les destinations internationales les plus prisées. Comment sélectionnez-vous les projets ?

Notre processus de sélection est extrêmement sélectif : pour te donner un ordre d’idée, on ne retient qu’un deal sur cent analysés.

Pourquoi ? Parce qu’on n’investit que sur des opérations ultra sécurisées et très rentables. On va d’abord vérifier la sûreté de l’opération, avec une obsession : on veut que nos membres aient l’assurance quasi totale de récupérer leur investissement. Pour cela, on va très loin : on a par exemple mis en place une hypothèque de premier rang sur un de nos projets, qui couvre trois fois le montant prêté. Si besoin, en cas de défaillance de l’opérateur chargé du projet par exemple, on peut grâce à ce mécanisme récupérer jusqu’à trois fois la somme engagée et rembourser nos clients.

À côté de ce critère de sûreté, on va mettre en balance le rendement, notre deuxième critère de sélection. On est aujourd’hui capable d’offrir des rendements de 11% annuel et jusqu’à 18%. Mais contrairement à ce qu’un niveau de rendement tel que celui-là suppose sur le marché classique (soit de gros risques), notre couverture sécuritaire est très forte.

Tu imagines bien que peu de deals correspondent à ces deux critères ! Mais c’est parce qu’on est hyper sélectifs que nos opportunités sont vraiment exclusives.

Exemples que tu as en tête ?

Le projet dont je te parlais tout à l’heure : on a financé une opération à hauteur de 500 000 €, en prenant une hypothèque de premier rang sur la maison de campagne de l’opérateur, située à Deauville et estimée à 1,5 million d’euros par l’un de nos agents. Même si la maison en elle-même n’était pas haut de gamme, les conditions financières, elles, l’étaient. C’est ce qui nous a permis de conclure ce deal, structuré sous forme d’obligation avec un coupon de 11 %, annualisé, sur une période de trois ans.

On a aussi financé l’opération d’un marchand de biens à Saint-Tropez, en equity avec une hypothèque de second rang sur la propriété, vraiment haut de gamme avec un superbe emplacement. On a atteint un TRI annualisé de 17,3 % - une rentabilité exceptionnelle, sur trois ans.

La série L’Agence sur Netflix est un levier d’acquisition exceptionnel, aussi bien côté investisseurs que côté biens. D’autres leviers importants pour attirer des investisseurs sur le club ?

Au-delà de la série, le personal branding des membres de la famille est un levier de traction énorme. On ne mise que sur de l’attraction organique : pas de pub, on parle du Kretz Club sur les réseaux sociaux des membres, on crée des événements, mais on ne force rien.

Cette visibilité génère suffisamment de business. Par ailleurs, on tient à préserver l’ADN du club, donc je dirais même que cette visibilité ciblée est en réalité notre meilleur filtre de sélection ! On n’accepte que des personnes qui comprennent vraiment la valeur qu’on propose, nos convictions, notre façon de faire. Ce qui nous importe, c’est qu’il y ait une vraie cohérence : entre les membres eux-mêmes, mais aussi avec l’équipe fondatrice. L’objectif, c’est un alignement sur la vision, les valeurs, l’énergie.

Peux-tu m’en dire plus sur le partenariat avec ClubFunding ?

Les fondateurs ont rapidement compris qu’industrialiser un modèle de club deal à grande échelle impliquait des enjeux réglementaires importants, notamment sur le plan financier et de l’épargne, qui relèvent de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Puisqu’on parle d’appel public à l’épargne, il faut des agréments spécifiques, comme l’agrément PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif). Des formalités très éloignées de notre cœur de métier !

Donc, plutôt que de gérer en interne quelque chose qu’on ne maîtrise pas, on préfère s'entourer d’experts. Et c’est précisément là que ClubFunding entre en jeu : ils nous apportent toute la structuration juridique et financière nous permettant de structurer nos levées, qu’elles soient obligataires ou en equity, ainsi que l’agrément PSFP.

En revanche, il n’y a pas de mélange des opérations : tu ne trouveras pas de projets Kretz dans le portefeuille proposé par ClubFunding, et inversement, leurs opérations ne sont pas proposées à nos membres. Ce sont deux univers totalement distincts.

Quelles sont les plus grandes particularités de l’immobilier de luxe en matière d’investissement ?

Il y a deux façons d’envisager l’investissement d’un point de vue purement capitalistique. D’un côté, tu as la logique de yield : tu achètes un bien que tu mets en location sur le long terme pour générer une rentabilité régulière. De l’autre, tu as la logique spéculative, où l’objectif n’est pas de tirer un revenu locatif, mais de parier sur une forte valorisation du bien à la revente. Tout ça est lié au prix d’entrée. Plus tu achètes un bien à un prix bas au mètre carré, plus tu peux espérer un bon rendement locatif. À l’inverse, plus tu paies cher à l’entrée, et plus tu dois parier sur une revente encore plus chère pour que l’opération soit rentable.

Dans l’immobilier de luxe, on est très majoritairement sur ce deuxième modèle. Ce qui compte, c’est la capacité à revendre le bien avec une belle plus-value. La valorisation à la sortie constitue donc l’essentiel du TRI (taux de rentabilité interne). Puisqu’on achète cher, on doit transformer et valoriser pour revendre encore plus cher. Ce sont par ailleurs des biens qui, de toute façon, sont destinés à être achetés in fine, pas à être loués.

4 chiffres à nous partager ?

• presque 500 membres. On finalise actuellement les derniers recrutements, avec l’idée que la satisfaction des membres existants est bien plus importante que l’acquisition d’autres membres ;

• trois opérations financées, chacune sur un ticket moyen d’environ 1,5 million d’euros, dont les fonds ont été levés en une semaine à chaque fois.

• quatre événements organisés en quelques mois, avec une présence forte des Kretz à chaque fois. Le tout premier s’est tenu dans la maison des Kretz. On veut à tout prix préserver cette proximité, d’où notre volonté de rester à taille humaine.

• jusqu’à 18 % de rentabilité annuelle sur certaines opérations

Une apparition prochaine dans la saison 6 de la série “L’Agence” (sur Netflix et TMC) ?

C'est marrant parce que tout le monde me demande ça, mais ce n’est pas au programme pour l’instant (rires) !

Quelle est ta place plus précise en tant que CEO de ce club et vis-à-vis de la famille Kretz ?

Les Kretz ne se lancent pas dans dix projets à la fois et quand ils en choisissent un, ils s’y investissent à fond. Ils considèrent donc le Kretz Club avec la même importance que Kretz Real Estate.

Et leur priorité, leur valeur pilier, c’est la satisfaction client, avant la rentabilité ou le chiffre d’affaires. On retrouve ce raisonnement dans les deux entreprises familiales Kretz et c’est quelque chose que j’admire profondément dans leur vision, un des aspects qui m’a donné envie d’accepter ce poste de dirigeant salarié - moi qui ai toujours été entrepreneur. Je trouve ça extrêmement cohérent et inspirant.

Au-delà de ça, on a une relation de proximité avec la famille. Je travaille très régulièrement dans la maison des Kretz, où j’étais avec Martin juste avant, je suis avec eux au quotidien.

Ta vision long-terme de Kretz Club ?

Ces cinq dernières années, depuis le post-Covid, on observe une évolution profonde : l’investissement s’est énormément démocratisé. Il y a eu une explosion de contenus, de chaînes YouTube, de médias sur le sujet. Les épargnants aujourd’hui sont bien plus informés, que ce soit sur les types d’investissements ou la manière d’y accéder. Parallèlement, l’offre s’est démultipliée. Il y a tellement de produits et de possibilités qu’aujourd’hui, le véritable enjeu à long terme à mon sens, c’est d’installer la confiance. De répondre à cette question : face à cette abondance, vers qui me tourner ? Où placer mon argent avec sérénité ?

Et pour cela, les épargnants particuliers ont besoin d’être entourés de personnes qui investissent avec eux, qui s’impliquent, qui vivent les mêmes risques, suivent les mêmes enjeux dans leurs choix d’investissements. On n’a plus besoin du modèle classique du conseiller patrimonial qui prend une commission pour recommander un produit transmis par un courtier, qui lui-même l’a reçu d’un autre, et dans lequel ils n'investiront jamais eux-mêmes ! On ne peut plus aujourd’hui tolérer de placer l’essentiel de son épargne dans une SCPI qui s’écroule, parce que des gens peu concernés ont misé sur des bureaux à La Défense, alors même que le marché est en déclin…

Je crois, au contraire, qu’on a besoin de personnes qu’on côtoie au quotidien, à qui on peut faire confiance, qui engagent leur image personnelle à nos côtés. Pour moi, c’est ça la meilleure manière d’inspirer la confiance.

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