MeCaza : rééquilibrer enfin la relation acheteur / vendeur (85 chasseurs, +70% annuel)

Bienvenue dans cette 112ème édition de Super Biens, le seul média 100% PropTech & FinTech en France. Interview d’un.e CEO, 1 mercredi sur 2.

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À découvrir dans cette édition :

• 🧑‍💻 Le constat : en France, l’acheteur est souvent seul sur les plus gros achats de sa vie.

• 🧭 La mission : rééquilibrer un marché immobilier pensé historiquement pour le vendeur, avec 1 000+ clients accompagnés depuis 2023.

• 🔥 La France largement couverte : 85 chasseurs et 70 % de croissance annuelle.

• 💼 Les clients : dirigeants, primo-accédants, expatriés, investisseurs ; de petits budgets à plusieurs millions.

• 🇪🇸 L’expansion : Espagne ouverte (Madrid, Barcelone, Séville, Valence) avec 30 % de pouvoir d’achat immobilier en plus.

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Hello Arnaud, peux-tu nous présenter ton parcours ?

Hello Léo-Pol, merci de me recevoir ! Je suis Arnaud Laudy, fondateur et CEO de MeCaza. J’ai un parcours relativement classique : j’ai fait une licence d’économie et de gestion suivie d’un master de finance à Lille. Et, comme beaucoup d’étudiants, j’ai travaillé en parallèle de mes études, notamment pour payer mes vacances (rires).

Le fait marquant, c’est que durant cette période, j’ai beaucoup travaillé en agence immobilière. J’ai donc commencé par le terrain, où j’ai pu observer finement le métier et surtout me rendre compte que tout le monde était frustré. Les propriétaires, les locataires, les agents… personne n’était vraiment satisfait de l’expérience. Je me disais : “Ce n’est pas possible qu’on ne puisse pas faire mieux que ça.”

Une fois diplômé, l’envie d’entreprendre a pris le dessus et j’ai lancé un premier projet : Apollo Immo, une plateforme qui digitalisait la relation propriétaire–locataire. Au bout d’un an, on a réalisé que le vrai sujet, le vrai besoin, était ailleurs. C’est de ce pivot qu’est né MeCaza.

Quelle est la mission de MeCaza ?

Mecaza, c’est un réseau de chasse immobilière dont la mission est d’aider les clients à trouver leur pépite, que ce soit pour se loger ou pour investir, le tout sans y laisser ni leur temps, ni leurs nerfs, ni leur argent !

Historiquement, le marché a été pensé pour le vendeur. Nous, on va se positionner du côté de l’acquéreur ou du locataire, pour rééquilibrer la relation, pour qu’eux aussi soient bien conseillés et protégés.

Comment fonctionne concrètement la méthode MeCaza ?

Notre méthode est à la fois simple, rigoureuse et très humaine. L’idée, c’est que l’achat se déroule de la manière la plus fluide possible, parce qu’on ne parle pas d’un achat impulsif. C’est souvent le projet d’une vie, avec tout ce que cela implique d’émotionnel.

Tout commence par un brief avec le client : on écoute son projet, ses contraintes, ses envies. Et surtout, on vérifie qu’on peut réellement l’accompagner. Le Haussmannien parfait, la terrasse de 100 m², l’orientation idéale, zéro travaux… avec un budget limité : ce n’est pas réaliste. Notre rôle, c’est aussi de recadrer les attentes pour éviter les déceptions. Au fond, notre philosophie est simple : ne jamais faire perdre du temps au client ni à nos équipes.

Si le projet est cohérent, on attribue au client un chasseur dédié, un expert de la zone et du type de bien recherché, qui va établir un cahier des charges précis :

• les critères indispensables,

• les points de vigilance,

• le budget réel, etc.

Ensuite, place à la chasse ! Le chasseur ratisse l’intégralité du marché et active son réseau. Il contacte directement 20, 30, parfois 50 agents immobiliers pour accéder aux biens en avant première ou à des biens off-market. En parallèle, toutes les plateformes de petites annonces font l’objet d’une veille active.

Quand un bien correspond, le chasseur organise une visite et si c’est un “match”, on entre dans la phase clé de la sécurisation du deal. On vérifie la copropriété, la structure, les charges, les diagnostics, le coût des travaux, etc. pour ne rien laisser au hasard.

Et pour finir, on accompagne nos clients dans la phase de négociation (là où les acheteurs sont souvent seuls) jusqu’à la signature de l’acte, en l’entourant de tout notre réseau : maîtres d’œuvre, architectes, notaires, courtiers…

Quel coût ?

On propose trois verticales de prix :

• la location : notre service historique clé en main, pour lequel trois formules existent : standard, premium et VIP. Les tarifs vont de 999€ à 1 800€ TTC, et sont payables en deux fois.

• l’acquisition, verticale pour laquelle on propose deux mandats : simple ou exclusif. La rémunération démarre à 2,5% du prix d’achat, auxquels s’ajoutent 20 % du montant négocié. Ce pourcentage bonus sur la négociation est volontaire : cela nous permet d’aligner totalement les intérêts entre le chasseur et l’acheteur. Si le chasseur obtient une meilleure négociation, tout le monde y gagne !

• l’investissement locatif, dont la rémunération s’élève à 4% du prix d’acquisition, avec un minimum fixé à 14 000€. Pour ce tarif, on accompagne l’investisseur de A à Z : sourcing, analyse, achat, travaux, mise en location.

On distingue ces trois modèles car chacun de ces accompagnements nécessite un niveau d’implication différent. Notre objectif n’est pas de faire payer au hasard mais bien de rémunérer l’expertise réelle, la rigueur opérationnelle et la valeur créée.

Qui sont vos clients types ?

Ce qui rend le métier passionnant, c’est qu’on accompagne aussi bien des clients « classiques », que des dirigeants d’entreprise ou des profils très aisés, en passant par des personnes avec un budget serré mais une très forte envie d’être bien entourées.

Cela dit, malgré la diversité, on peut dessiner trois grandes catégories de clients :

• ceux qui manquent de temps : ils ne sont pas sur place, ont des agendas surchargés, ou n’ont tout simplement pas l’envie de passer leurs soirées et week-ends à appeler des agents, vérifier des annonces ou visiter des biens.

• ceux qui cherchent avant tout du conseil et un service premium, souvent des primo-accédants. Ils savent qu’une erreur peut leur coûter cher (et surtout très longtemps !). Ils veulent une vision claire, honnête, structurée… ce que le marché immobilier leur offre rarement.

• ceux qui veulent un accès plus large au marché, même s’ils ont déjà une expertise immobilière. Ils savent analyser un actif, mais veulent gagner en vitesse, en réseau et en capacité à dénicher des biens qui n’apparaissent jamais en public.

Bien sûr, on a aussi les personnes qui rêvent du mouton à cinq pattes, mais ils sont loin d’être majoritaires.

Quelles sont leurs principales peurs ou erreurs récurrentes sur la résidence principale et sur l’investissement ?

En résidence principale, l’erreur numéro un, c’est de ne penser qu’à soi. Le client imagine « son » bien idéal, ses besoins à lui, son coup de cœur… et oublie qu’un appartement ou une maison, ce n’est pas seulement un lieu de vie, c’est aussi une part du patrimoine qu’il se constitue. Le piège, c’est donc d’être dans l’émotion pure et de mettre toutes ses économies dans un bien “coup de coeur” aujourd’hui, mais invendable demain.

C’est la raison pour laquelle on joue le rôle du filet de sécurité. C’est à nous de lui demander : est-ce que tu pourras le revendre facilement ? ; est-ce que ce sera un bon actif patrimonial ? ; est-ce que le quartier a un avenir ? ; est-ce qu’il y a un risque caché ?

L’idée n’est pas de casser du rêve mais de rappeler que si le bien parfait n’existe pas, il existe des biens sans aucun red flag, et que c’est eux qu’il faut viser.

Côté investissement, la plus grosse erreur, c’est l’obsession de la rentabilité brute. Certains arrivent avec des tableaux Excel parfaits, des rendements à 10%, des immeubles de rapport dans des villes très compliquées et pensent avoir trouvé la martingale.

La réalité, c’est qu’une rentabilité trop élevée sur le papier cache presque toujours :

• des locataires complexes à gérer,

• du turnover,

• de la vacance locative,

• des impayés,

• une revente compliquée...

Notre rôle ici, c’est de dire sans détour que si c’est trop beau pour être vrai, c’est que ça ne l’est pas !

La question d’acheter ou rester locataire et investir ailleurs revient souvent, notamment à Paris. Comment MeCaza les aide à trancher ?

Je ne crois pas qu’il y ait une réponse universelle à cette question. D’un point de vue purement financier, si tu vis dans une zone où le rendement locatif est très faible (typiquement Paris, où tu es souvent entre 2 % et 2,5% nets) la stratégie la plus rationnelle consiste souvent à rester locataire et investir ailleurs.

Cela dit, si le client a beaucoup de cash, par exemple 2 M€ disponibles, la logique change. Cela peut valoir le coup d’acheter à Paris avec 30% d’apport et sécuriser une belle adresse en réduisant son endettement, tout en investissant ailleurs en parallèle.

Bien évidemment, il ne faut pas oublier les dimensions personnelles : certains ne veulent pas investir car cela les stresse ; d’autres ont un besoin presque culturel de posséder leur résidence principale.

Notre rôle, c’est d’éclairer, pas de trancher à leur place. Chaque stratégie doit coller au portefeuille… et au tempérament du client.

Peux-tu m’en dire plus sur vos services à l’étranger et aux expatriés ?

On accompagne énormément d’expatriés car beaucoup, en revenant en France après 5 à 10 ans à l’étranger, ne connaissent plus le marché, les prix, les codes. D’autant que le marché à Paris, comme dans la plupart des grandes villes françaises, est devenu particulièrement complexe à comprendre. Notre rôle est alors de leur redonner de la visibilité, de sourcer pour eux et de sécuriser leurs décisions à distance. On travaille aussi avec des expatriés qui veulent simplement investir en France, parce que l’effet de levier bancaire y est clairement meilleur que dans la plupart des pays.

Côté services à l’étranger, on a ouvert l’Espagne récemment. On y accompagne à la fois en location (Madrid, Barcelone, Séville, Valence) et à l’achat. Le marché y est attractif dans la mesure où les taux d’intérêt sont plus bas qu’en France. Cela représente près de 30% de pouvoir d’achat immobilier en plus ! Même si la contrepartie de l’apport (30 à 50% du montant de la transaction) est exigeante, le calcul reste souvent très intéressant.

4 chiffres sur votre activité ?

• un lancement en 2023

• plus de 1 000 clients accompagnés

• 85 chasseurs en France, répartis partout sur le territoire, et 4 chasseurs en Espagne, positionnés dans les grandes métropoles où la demande est la plus forte : Madrid, Barcelone, Séville et Valence.

• 70% de croissance par rapport à l’an dernier, le signe que le modèle fonctionne, que le bouche-à-oreille joue, et que le marché avait vraiment besoin d’un réseau structuré de chasseurs nouvelle génération

Challenge actuel ?

Notre défi du moment, c’est d’accélérer sur l’investissement locatif et sur la résidence principale. On a lancé ces deux verticales début 2025 et on a déjà accompagné une quarantaine de clients sur ces nouveaux services, ce qui confirme que la demande est là. Maintenant, il faut qu’on change d’échelle. Pour cela, on travaille avec des family offices, des conseillers en gestion de patrimoine. On construit parallèlement une plateforme d’investissement locatif pour permettre à nos clients d’accéder, partout en France, à des biens rigoureusement sélectionnés selon leur situation, leurs objectifs et leur stratégie patrimoniale.

Quelles sont les demandes les plus surprenantes ou atypiques que vous avez reçues ?

La demande la plus caricaturale, c’est celle du fameux « Haussmannien plein Sud à Paris avec terrasse de 100 m² ». Là, on est quasiment dans la science-fiction (rires). Et c’est notre rôle de rappeler que, oui, c’est un superbe rêve ; mais non, ce n’est pas réaliste - sauf à disposer d’un budget quasi illimité.

On a aussi des demandes atypiques de clients qui veulent acheter des bâtiments entiers en province pour en faire des gîtes, parfois dans des configurations un peu incongrues. Là encore, on essaye d’être francs quand le projet n’est pas réalisable, soit parce que le marché ne propose pas ce type de biens, soit parce que le budget ne suit pas.

Ton mantra personnel ?

Faire en sorte que nos clients soient contents. Ça peut paraître basique, mais dans l’immobilier, raisonner en réussite individuelle plutôt qu’en volumes, en rotations, en mandats, ce n’est pas si fréquent. Ces valeurs de transparence, de réalisme et d’honnêteté guident toutes nos décisions et c’est ce qui, je crois, créé le plus de valeur, du moins quand on veut être là pour le long-terme.

Une opportunité sous-exploitée dans le marché immobilier ?

Pour moi, l’investissement locatif sur des biens atypiques, notamment certains locaux commerciaux transformables, est encore aujourd’hui trop peu exploité. À Paris par exemple, on trouve parfois des surfaces (des anciennes boutiques, des espaces semi-enterrés voire des souplex) étonnamment accessibles qui peuvent devenir des spots Airbnb ultra rentables.

Je pense à un projet qu’on a visité : 150 m² en plein Paris pour 240 000€, zéro lumière naturelle mais un potentiel dingue en location courte durée. On pouvait en faire trois chambres indépendantes, parfait pour des groupes de jeunes en week-end. La rentabilité était exceptionnelle à condition de bien comprendre que rentabilité et liquidité ne vont pas toujours ensemble. Car à la revente, c’était une tout autre histoire et il fallait bien avoir conscience que la sortie pouvait être compliquée sans lumière naturelle, avec un statut atypique et une destination commerciale…

Donc est-ce une opportunité ? Oui. Est-ce pour tout le monde ? Pas du tout.

Dernière chose à partager pour conclure ?

Le fonctionnement du marché immobilier français reste un cas à part. Aux États-Unis, le vendeur a un agent mais l’acheteur aussi : chacun défend son client, point.

En France, un seul agent est censé accompagner les deux faces de la transaction, ce qui crée un conflit d’intérêts structurel. Et au milieu de ça, l’acheteur se sent seul, sans expérience, sans repères, sans filet, alors qu’il est certainement en train de réaliser le plus gros achat de sa vie ! Pour moi, c’est dramatique, qui plus est pour les primo-accédants. Car faire un bon premier achat, avoir la capacité à le revendre, le refinancer, réinvestir, c’est ce qui conditionne toute une vie patrimoniale.

Alors, si je devais passer un message, ce serait celui-là : ne faites jamais votre premier achat seul. Entourez-vous, challengez les biens, challengez les prix, challengez vos propres émotions. Le bon appart au bon moment peut changer une trajectoire de vie. Et c’est exactement pour ça que MeCaza existe !

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