Vasco : financer la rénovation énergétique sans crédit (1 000 logements + 9% de rendement cible)

Bienvenue dans cette 107ème édition de Super Biens, le seul média 100% PropTech & FinTech en France. Interviews de CEO, 1 mercredi sur 2.

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Hello Mathieu, peux-tu nous présenter ton parcours ?

Je suis ingénieur de formation, diplômé de Centrale Paris il y a un peu plus de vingt ans. J’ai ensuite passé quinze ans en banque d’investissement, où j’ai managé des équipes de trading à Paris et à l’international.

Il y a trois ans, j’ai décidé de franchir le pas de l’entrepreneuriat. Après avoir créé des projets en intrapreneuriat (projet de style entrepreneurial mais au sein d’une entreprise, comme salarié), j’avais très envie d’entreprendre pour moi-même et de donner du sens à mon travail, d’avoir un vrai impact. Avec mon parcours et mes expériences, j’avais les cartes en main pour agir sur un enjeu sociétal et environnemental majeur. C’est ce qui m’a conduit à cofonder Vasco, pour agir en faveur de la lutte contre le changement climatique.

La genèse et la mission de Vasco ?

Vasco est né d’une conviction partagée avec mes associés : la rénovation énergétique des logements est un levier essentiel dans la lutte contre le changement climatique. On nous parle souvent de limiter nos déplacements ou de changer notre alimentation, mais l’enjeu est tout aussi majeur sur le logement - en particulier le chauffage, qui pèse très lourd dans les émissions.

Mais on s’est rendu compte que, même lorsque les propriétaires voulaient moderniser leur maison ou leur appartement pour gagner en confort, au-delà du pur aspect environnemental, l’accès au financement bloquait. C’est précisément ce point que nous avons voulu résoudre en créant Vasco : faciliter la rénovation énergétique en levant cet obstacle financier.

De quelles rénovations parle-t-on ?

Quand on parle de rénovation énergétique, on parle d’actions lourdes et structurantes. Concrètement, cela consiste à :

• isoler son logement (murs, fenêtres, combles, façades…) pour éviter les déperditions de chaleur,

• à remplacer une vieille chaudière par un système beaucoup plus performant, comme une pompe à chaleur.

Ces travaux, mis bout à bout, coûtent très cher : en moyenne 500 à 600 € par mètre carré, soit plus de 60 000 € pour une maison standard de 110 m². Autant dire que ce n’est pas un investissement que l’on fait tous les jours ! Et qu’on doit souvent financer par un emprunt bancaire…

Or, c’est précisément là que ça coince : 2/3 des propriétaires de passoires thermiques en France ne sont pas solvables. Soit ils sont trop âgés pour obtenir un prêt, soit ils sont déjà au maximum de leur capacité d’endettement après l’achat de leur résidence principale… Dans tous les cas, ils ont épuisé toutes les solutions de financements classiques et les projets sont tout simplement abandonnés. C’est là que Vasco intervient.

Vous financez ces rénovations en échange d’une part du bien (sans prêt ni mensualités). Peux-tu expliquer plus en détail ce fonctionnement ?

Vasco fonctionne de la manière suivante : plutôt que de contracter un crédit, le porteur de projet nous cède une petite partie de son bien en échange du financement nécessaire pour réaliser ses travaux. C’est un système vertueux à plusieurs titres, notamment parce que, contrairement aux banques, on ne va pas tant regarder la situation personnelle ni le niveau d’épargne du propriétaire que le potentiel du logement lui-même.

Pour simplifier, on va estimer si les travaux apportent un vrai gain, en termes d’économie d’énergie, de réduction des émissions de CO₂ et de valeur patrimoniale ; et on va faire le pari d’investir aux côtés du propriétaire. L’idée, c’est qu’en tant que propriétaire, il vaut mieux détenir 90 % d’un bien rénové et valorisé que 100 % d’une passoire thermique.

As-tu un exemple précis ?

Oui c’est toujours plus parlant avec un exemple concret ! Prenons le cas d’une propriétaire, Isabelle, dont la maison était classée F, donc une véritable passoire thermique.

Isabelle sait qu’en France, il existe un lien direct entre le prix d’un logement et son étiquette énergétique. Donc, pour préserver la valeur de son bien et ne pas avoir à décoter son prix pour vendre, elle souhaite faire une rénovation énergétique. Au passage, elle compte aussi gagner en confort et réduire sa facture d’énergie, qui ne cesse d’augmenter avec la hausse du gaz, de l’électricité ou du fioul.

Pour financer les travaux, il lui manque 30 000 €, soit 10 % de la valeur de sa maison estimée à 300 000 €. La banque refuse de lui prêter de l’argent, elle se tourne donc vers Vasco. On va alors lui proposer de racheter environ 15% de son bien pour financer la rénovation. Ce qui lui permet de conserver 85% de sa maison, qui sera, à la suite des travaux, plus confortable et surtout bien mieux valorisée sur le marché immobilier.

En plus de ces avantages, elle n’a pas de crédit à supporter, donc pas de mensualités à rembourser. Quand on a une petite retraite, c’est un point important. Le remboursement aura lieu au moment où elle revendra son bien, dans un horizon prédéfini avec Vasco - 10 ans par exemple. Elle pourrait aussi choisir de racheter la part de Vasco.

Avec ce système, la valeur créée par les travaux bénéficie à la fois à elle, à ses enfants plus tard, et aux investisseurs qui, via notre foncière, financent ce type de projet.

Quels sont les critères pour qu’un logement soit éligible ?

Vasco financera les projets de rénovation énergétique d’ampleur portés par les propriétaires de passoires thermiques. En d’autres termes, pas les travaux de confort, comme la réfection d’une salle de bain, ni même le changement d’une seule fenêtre.

Pourquoi ? Parce que notre objectif, c’est d’avoir un vrai impact sur la performance énergétique du logement à la fois pour réduire les émissions de CO₂ et pour valoriser le bien.

Pour aller plus dans le détail, nos critères reposent sur trois piliers :

• Environnemental : on privilégie les projets les plus ambitieux en termes d’économies d’énergie et de réduction des émissions.

• Social : on cible en priorité les propriétaires de passoires thermiques qui ne peuvent pas accéder au crédit bancaire, souvent parce qu’ils sont trop endettés ou trop âgés. Ce sont eux qui subissent le plus la précarité énergétique.

• Économique : on veut garantir un rendement équilibré, afin que la valeur créée par la rénovation bénéficie à la fois aux propriétaires et aux investisseurs.

Peux-tu m’en dire plus sur votre foncière ?

Vasco n’est évidemment pas une banque : nous ne faisons pas de prêts classiques. Pour financer les rénovations, nous avons donc créé une foncière qui collecte des fonds auprès d’investisseurs particuliers. Leur argent va ensuite être directement fléché vers des projets de rénovation énergétique. Notre objectif est double : on veut générer un fort impact environnemental et sociétal, comme je l’ai dit plus haut, mais aussi offrir un rendement attractif aux investisseurs.

Pour cela, on a fait en sorte que la foncière soit reconnue Entreprise solidaire d’utilité sociale (ESUS).

Cela donne accès à plusieurs avantages fiscaux :

• une réduction d’impôt de 25 % du montant investi : si tu investis 10 000 €, tu peux ainsi réduire de 2 500 € tes impôts.

• l’exonération de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) sur les sommes investies.

À cela s’ajoute une plus-value à la sortie (lorsque les investisseurs revendent leurs parts), que nous estimons autour de 5 % par an. En combinant cet effet avec la fiscalité, le rendement cible atteint environ 9 % par an !

L’investissement est accessible à tous, dès 500 €. En moyenne, nos investisseurs engagent 10 000 €, avec des tickets pouvant monter jusqu’à 500 000 € pour les plus importants.

4 chiffres sur votre activité ?

• 22 % : c’est la part des logements dans les émissions de CO₂ en France.

• 25 : le nombre de projets (maisons et appartements) déjà financés par Vasco.

• 5 % : la proportion de projets que nous retenons après étude

• 1 000 : l’objectif de logements rénovés d’ici quatre ans, ce qui correspond à environ 50 M€ à lever auprès d’investisseurs (montant moyen de 50k par logement rénové)

Pour ajouter quelques statistiques : au rythme actuel de rénovation, on va, à l’échelle française, 10 à 20 fois moins vite que ce que s’était fixé l’État (pour rappel : la majorité des logements rénovés d’ici 2050). Cela signifie que pour atteindre la neutralité carbone, on devra attendre 2300 au rythme actuel !

Challenge actuel ?

Notre priorité à court terme est de lever environ 4 M€ auprès des investisseurs pour financer 80 rénovations supplémentaires dans les six prochains mois.

Vision à 3 ans ? Internationalisation ?

Notre objectif est clair : rénover 1 000 logements d’ici quatre ans, ce qui représente environ 50 M€ à lever. Pour cela, nous comptons rester concentrés sur le marché français, qui offre déjà un potentiel immense.

Le vrai défi, c’est donc de sensibiliser les Français à l’importance de flécher leur épargne vers des projets qui ont du sens. Aujourd’hui, plus de 95 % de l’épargne est investie dans des supports qui contribuent aux émissions de gaz à effet de serre. Nous voulons démontrer que l’argent peut être un levier puissant de transition écologique et sociale.

Une anecdote sur Vasco ?

Ce n’est pas une simple anecdote, mais un cas qui illustre bien pourquoi nous faisons ce que nous faisons. Au départ, nous financions surtout des maisons, car les appartements en copropriété sont plus complexes à traiter. Puis nous avons rencontré Martine, 75 ans, propriétaire à La Rochelle.

Sa copropriété avait voté des travaux de rénovation énergétique. Il faut savoir que la décision s’impose à tous, même à ceux qui ont voté contre en AG et n’ont pas les moyens de payer. Martine n’avait ni épargne ni possibilité d’emprunter. Or, en cas d’impayés lors de l’appel de fonds, la copropriété peut saisir les biens personnels des propriétaires défaillants et est même en droit de mettre son appartement en vente. Après 30 ans passés dans son appartement, elle risquait d’en être expulsée uniquement parce qu’elle ne pouvait pas assumer 30 000 € de travaux.

Grâce à Vasco, Martine a pu financer sa part et rester chez elle. Cette histoire nous a marqués, car elle montre que la rénovation énergétique n’est pas seulement un enjeu environnemental : c’est aussi un sujet profondément social. Et des Martine, nous en rencontrons aujourd’hui partout en France.

Ton mantra personnel ?

Chaque matin, je me lève avec le sourire et une énergie que je n’avais jamais connue auparavant. Donner du sens à ce que je fais change tout : il ne s’agit pas seulement de bâtir une entreprise rentable, mais aussi d’améliorer le quotidien des Français et de transformer la manière dont les investisseurs envisagent l’impact de leur argent.

Ce qui me motive, c’est de voir que chaque euro investi peut changer des vies et contribuer à un avenir plus durable. C’est cette prise de conscience qui me donne de l’élan au quotidien. Mon conseil aux jeunes entrepreneurs : n’ignorez jamais que même une petite entreprise peut changer le monde, si ce qu’on fait est utile et qu’on le fait avec passion.

Une opportunité sous-exploitée dans le marché ?

Oui, il y a une opportunité énorme dans le marché immobilier résidentiel aujourd’hui, dont je n’avais pas conscience avant Vasco : c’est la création de valeur liée au changement d’étiquette énergétique d’un logement.

Concrètement, prendre une passoire thermique classée F et financer des travaux pour atteindre C ou D peut rapporter en moyenne 20% de valeur au bien. Et dans certaines régions comme le Grand Est, où les hivers sont très froids, l’écart avant et après rénovation peut s’élever à 50 % du prix. C’est le cas partout où le prix du m2 est faible. Prenons un exemple : sur le plateau du Quercy, un logement vaut environ 1 000 €/m². Avec 500 €/m² de travaux de rénovation énergétique, il peut passer à 1 500 €/m², soit +50 %. Bien sûr, l’impact varie selon les territoires. À Paris, où les prix sont déjà très élevés, la revalorisation liée à la rénovation est marginale. Mais ce qui est frappant, c’est que la rénovation pèse de plus en plus dans la revalorisation dans les zones où le prix au m2 est faible : l’écart était de 30 % il y a deux ans, 40 % l’an dernier, 50 % aujourd’hui.

Cela veut dire qu’au-delà de l’enjeu environnemental, il y a un vrai effet d’opportunité économique. Les marchands de biens l’ont compris depuis longtemps, mais Vasco permet de démocratiser cet effet de levier : en finançant ces rénovations, on crée de la valeur pour les propriétaires, tout en générant du rendement pour les investisseurs.

Dernière chose à partager pour conclure ?

On a parfois l’impression que la rénovation énergétique n’est pas une urgence, parce que nos logements nous paraissent “confortables”. Mais si l’on prend le temps de regarder la réalité en face, on réalise que d’autres sont moins bien lotis, que ceux qui pâtissent le plus des conséquences délétères d’une passoire énergétique sont aussi ceux qui ont les situations financières les plus précaires. La lutte contre le dérèglement du climat est certes un enjeu de la rénovation énergétique, mais en fin de compte, le point central, c’est aussi la justice sociale.

Mon message, c’est donc d’inviter chacun à s’acculturer et à contribuer à son échelle à ce défi. Consacrer une part de son épargne à financer la transition, c’est participer à construire un monde plus sobre en carbone, plus juste et plus vivable pour les générations futures.

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